Русская версия
РУС
English version
ENG
Перейти на главную страницу Карта сайта

Другие статьи номера

Готовится специальный выпуск международного журнала «Вестник Олимпиады» (3561)
Сочи-2014: олимпийская арифметика (3626)
ГК «Энергогазкомплект»: генеральное качество (9030)
Вирус олимпийского оптимизма (3555)
«Россия оказалась в шкуре инвестора» (3660)
Поехали! (3710)
Сергей Семёнов  
«Я больше не буду говорить Путину, что надо поторапливаться» (4462)
Олимпиада-2014: возможности и риски (3989)
«Большинству строительных компаний выгодно работать с госзаказами» (4178)
Артём Васильев  
«Массированного обращения в нашу сторону нет» (3611)
Артём Васильев  
Тест на гостеприимство (4363)
Нужен нам берег Лазурный (3595)
Дорого и не сердито (3620)
Наследие и наследники (3536)
Широкий взгляд на узкие места (3672)
Сергей Семёнов  
Остановить лавину (4209)
Олимпийская развязка (4376)
Взрывной эффект (3841)
Алёна Лаптева  
Золото, а не люди! (3640)
Константин Кухаренко  

Город для жизни или место для тусовки?

№ 6 (2009)
Количество просмотров: 4095
Версия для печати


Автором нового генплана Сочи по праву можно считать Олимпиаду-2014. Генеральный план развития будущей олимпийской столицы эксперты назвали самым долгожданным на протяжении последних двух десятилетий стратегическим документом. Утвержденный в середине июля 2009 года, он вызвал огромный резонанс и самые противоречивые отклики — от шумных восторгов до откровенного неприятия. И хотя принятый документ должен стать директивой для неукоснительного выполнения, на пути его реализации предвидится немало объективных препятствий.

Не будет преувеличением сказать, что без маячащей в пятилетней перспективе Олимпиады генплан Сочи до сих пор мог оставаться химерой в головах архитекторов и навязчивой темой в кухонных беседах сочинцев. Около 20 лет приморский город задыхался от клубка проблем: хаотичной застройки, транспортного коллапса, изношенных коммуникаций, натиска столичных девелоперов, перед которым пасовали местные чиновники, уступая коммерческим интересам самые лакомые участки курортного рая.

Неизвестно, сколько бы это еще продолжалось, если бы не победа олимпийской заявки России в Гватемале: наличие генерального плана развития территории, готовой принять Олимпиаду, является непреложным условием МОК, без которого проведение Игр становится невозможным. И хотя действительными авторами генплана Сочи являются московский «Гипрогор» и питерский Институт урбанистики, с большой долей точности можно вписать в «авторский коллектив» и МОК.

Граду и миру

Главная цель, провозглашенная новым генпланом, — это превращение Сочи в современный высокоэффективный санаторно-курортный, деловой, спортивный и туристический центр мирового уровня. Ее реализация, уверены разработчики, будет сопровождаться созданием условий для устойчивого развития территории, повышения качества жизни населения, а также культивацией благоприятной среды проживания и отдыха. Все масштабные перемены, которые произойдут в Сочи, имеют в виду три основные категории адресатов: спортсменов-олимпийцев, жителей города и туристов. Не забыта и «главная декорация» грядущих метаморфоз — заповедная природа Кавказа. Предусмотрены пути комплексного решения экологических проблем, обеспечение природоохранных мероприятий и минимизация отрицательного воздействия олимпийского строительства на окружающую среду.

— Генплан полностью учитывает весь предыдущий опыт разработки градостроительной документации и все исторические этапы развития и формирования города-курорта, — уверяет начальник отдела департамента архитектуры Краснодарского края Владимир Василенко. — Помимо проектирования большого количества спортивных объектов, план имеет в виду и решение других вопросов. Например, модернизацию инженерно-транспортной инфраструктуры, развитие дорожного строительства, энергоснабжение территорий. Документ учитывает большой инвестиционный потенциал Сочи и интересен с точки зрения коммерческих инвестиций. Практика показывает, что инвесторы готовы вкладывать в рекреационные зоны.

Гектары и метры

Решение «квартирного вопроса» представлено в новом генплане в двадцатипятилетней перспективе. За ближайшие семь лет объемы строительства в городе достигнут 500–700 тысяч кв. метров в год, а жилищная обеспеченность вырастет с 18-ти до 22 «квадратов». К 2032 году личное пространство каждого сочинца составит уже 32 метра, а весь существующий жилищный фонд увеличится с 7330 до 20080 кв. метров. Под новое жилье будет освоено 3,3 тысячи гектаров. Установлена и этажность застройки курорта — в большинстве районов она не превысит шести этажей. Изменятся границы городской черты: за счет урезания бывших сельскохозяйственных земель и Гослесфонда Сочи разрастется с 17 677 до 22 236 гектаров. При этом разработчики не прогнозируют значительного увеличения численности населения и определяют верхний предел в 454 тысячи человек. Более активные демографические процессы отводятся периферии, где рождаемость превысит смертность на 79 тысячи, а Центральный район потеряет ориентировочно 15 тысяч жителей. — Территориальное планирование, все, что связано с землей, — это политика и экономика, — поясняет вице-президент РААСН, заслуженный архитектор России Юрий Сдобнов. — Стоит иметь в виду еще и тот факт, что за 25-летний срок многое может измениться: политический вектор, позиция власти, а возможно, и сама власть — мы живем в демократической стране. Поэтому многие спорные моменты генплана обсуждать сейчас не имеет смысла. Это не истина в последней инстанции, а канва, по которой будет вестись комплексное системное развитие. Само же по себе наличие генплана — явление позитивное. Многие территории страны, причем отнюдь не глухая провинция, не имеют его до сих пор.

Всем сестрам по серьгам?

Развитие Большого Сочи как мирового туристического центра генплан базирует на формировании восьми курортных районов: Магри, Лазаревского, Головинки, Сочи-Центра, Хосты, Кудепсты, Адлера и Красной Поляны. Запланированное строительство многопрофильных центров курортного оздоровительного обслуживания позволит решить проблему сезонности курорта, а общая вместимость баз размещения должна вырасти к 2032 году до 220 тысяч мест, то есть более чем в три раза. Число курортников к этому времени достигнет восьми миллионов по сравнению с сегодняшними четырьмя. Более полное использование рекреационной зоны будет сопровождаться поэтапным сдвигом курортного строительства в наименее освоенный Лазаревский район. При этом высотные жилые дома будут строиться в уже развитых микрорайонах Сочи — таких, как Голубые Дали и Бытха. В центре же Сочи небоскребы отменяются: пять этажей — это максимум, установленный новым планом.

— Центр будет меняться, и это неизбежно, — заявил главный архитектор Сочи Олег Шевейко. — Не может же город до 2032 года иметь бараки в самой своей сердцевине! Проходишь по улицам Воровского, Роз, а там такие клоповники! Естественно, что бараки со временем будут расселяться, но в этих местах этажность нового строительства будет уже ограничена. Однако громадье планов и государственный размах городских властей получили довольно прохладный отклик.

— Сочинская администрация отвела слишком много земли под строительство, как частное, так и многоэтажное, — считает директор аналитического департамента компании «Вегас-Лекс СНГ» Максим Черниговский. — При этом городское хозяйство Сочи находится в критической ситуации, коммунальные сети нагружены, дороги переполнены. Новые дома зачастую строятся непосредственно на побережье, поэтому сточные воды идут прямо под пляжи.

И если принятие генплана повысило привлекательность сочинских земель в глазах инвесторов, сделав «более престижными» бывшие сельхозугодья, то для девелоперов, наоборот, ситуация стала менее приятной.

— Ограничение максимальной этажности застройки означает, что предпринимателям, планировавшим строительство уже ставших привычными для города небоскребов, придется отказаться от этой идеи, — объясняет генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — А это ставит под сомнение экономическую эффективность проектов. Кроме того, ограничение застройки по высотности может негативно повлиять на стоимость участков. Впрочем, учесть все интересы при реализации генерального плана все равно не удастся — это надо четко понимать, чтобы не впадать в иллюзии.

— Достичь варианта first-best, то есть такого, который полностью устроит всех игроков рынка и всех участников процесса, в любом случае будет невозможно, — убеждена директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. — Коррективы в генплан надо вносить в обязательном порядке, но в целом город должен развиваться по понятному сценарию, иначе курорт международного уровня вряд ли получится.

Война миров

Больше всего нареканий новый генплан развития Сочи вызвал у Министерства природных ресурсов и экологов. 8 тысяч гектаров, которые олимпийское строительство должно изъять у Сочинского национального заповедника, стали предметом ожесточенных дебатов между властями города и защитниками заповедных земель.

— В нынешнем генплане много пунктов, которые делают его неприемлемым, поскольку нарушают природоохранное законодательство,— категорически заявил заместитель координатора Экологической вахты по Северному Кавказу Дмитрий Капцов. — Это транспортный коридор в обход Сочи по территории заповедной зоны и Грушевого хребта, размещение грузовых портов Имеретинки вблизи от жилой и рекреационной застройки, а спортивных объектов — на территории нацпарка. «Зеленые» договорились до того, что назвали принятие генплана Сочи «провокацией против Олимпиады»: по их логике, МОК, отстаивающий высокие экологические стандарты для современных Игр, может отменить их в стране, грубо попирающей международные законы. А ЮНЕСКО, наблюдая динамику неуправляемого разворачивания стройки на землях заповедника, не преминет принять ответные меры, исключив Сочинский национальный парк из списка Всемирного культурного и природного наследия.

Контраргументы оппонентов в основном строились по схеме «сам такой». Мэр Сочи Анатолий Пахомов припомнил, что Минприроды в результате межевания, проведенного в1977 году, включило в национальный парк даже те земли, которые были отведены под городскую застройку. После единогласного принятия генплана 55 депутатами Городского собрания Сочи глава администрации выразил готовность продолжить дискуссию с Минприроды в зале суда, а невыполнение гипотетическими злоумышленниками утвержденного генплана во всеуслышание причислил к «уголовным преступлениям». — Я не понимаю, почему Министерство природных ресурсов выступило против генплана, — искренне недоумевает член общественного градостроительного совета Сочи Валерий Сучков. — Сам факт его принятия — это феноменальное событие, которого ждали более десяти лет, мурыжили во всех министерствах на согласовании. Генеральный план — это первый документ, который по закону заставляет администрацию и всех заинтересованных лиц начинать разрабатывать следующие, не менее важные: правила застройки и землепользования, экономическое обоснование генплана, графики изготовления проектов планировок. Их город не видел в течение последних 20 лет. Если возможна компромиссная позиция между непримиримыми точками зрения, то ее попытался отыскать исполнительный директор Российского регионального экологического центра Михаил Козельцев:

— Да, генплан несет угрозу экологической обстановке в буферной зоне Кавказского государственного биосферного заповедника. Однако полагаю, что Минприроды РФ совместно с «Олимпстроем» и дирекцией Сочинского нацпарка в состоянии организовать независимую международную экспертизу по последствиям вторжения хозяйственной деятельности на особо охраняемые земли, а в случае необходимости — рассмотреть варианты компенсационного расширения территории национального парка. Кстати, в генплане есть конкретные предложения на сей счет. Просто же взять и отказаться от этого документа мы не можем: он вносит смысл и порядок в градостроительную деятельность.

Модернизация на мусорном фоне

Ссылаясь на экспертную оценку специалистов, разработчики генплана делают главную ставку на опережающее развитие транспортно-инженерной инфраструктуры. От ее уровня на 50–60% зависят и перспективы Сочи как горноклиматического курорта мирового уровня, и успешность проведения зимних Игр в 2014 году. Большая часть сочинских транспортных систем в настоящее время не соответствует ни нормативным требованиям, принятым в России, ни, тем более, общепризнанным мировым стандартам. Поэтому в генплане запланировано строительство новой общекурортной магистрали — ИНТЕРМ, а также реконструкция железнодорожной линии Туапсе — Адлер — Веселое, которая позволит увеличить пассажиропоток в два раза — до 12 млн. человек в год и на 10 млн тонн в год нарастить объемы грузовых перевозок. План предусматривает развитие основных и объездных автодорог Сочинской агломерации, восстановление морского транспорта, строительство логистического центра. Радикальная модернизация транспортной системы включает переориентацию на новые виды транспорта, ресурсосберегающие виды инженерного оборудования. Чтобы минимизировать последствия грандиозного строительства на окружающую среду, в документ включен комплекс природоохранных мероприятий. Особый упор сделан на разработку схемы генеральной очистки города Сочи и решение давно кричащей проблемы размещения отходов — строительство комплекса по переработке ТБО, принципиальное улучшение систем водоснабжения и канализации. Однако не всегда правильные слова оказывают гипнотизирующее действие на обывателя. Победные реляции и реальность расходятся слишком резко. Рядовые сочинцы обеспокоены не только тем, что им приходится жить на гигантской стройплощадке, но и перспективой лишения привычных благ цивилизации. Понятную тревогу вызывает подсоединение растущих как грибы новостроек к старым изношенным инженерным сетям.

— Уровень социальной и коммунальной инфраструктуры в городе низкий и продолжает опускаться как по качественному содержанию, так и по количественному состоянию, — рассказывает экс-мэр Сочи Вячестав Воронков. — Котельные перегружены, но к ним продолжают подключать новые объекты. То же следует сказать о городских коммуникациях. Разбазариваются земли, закрепленные за «Водоканалом», резко ухудшается экологическая обстановка в поймах рек, да и повсеместно. Сочи ожидает водный коллапс, питьевая катастрофа! Одной из главных и «остро пахнущих» проблем предолимпийского Сочи остается вопрос утилизации бытовых отходов. После того как в декабре 2008 года было объявлено о закрытии полигона по хранению и переработке мусора в Лоо, город живет в ожидании обещанного современного мусороперерабатывающего комплекса. Точные сроки открытия никому не известны. На территории курорта скопились миллионы тон отходов — в том числе ядовитых и чрезвычайно опасных. Несмотря на это, группа городских архитекторов Сочи, входящих в градостроительный совет, выразила протест против предполагаемого генпланом размещения комплекса по переработке ТБО на месте старого мусоросжигательного завода — в непосредственной близости от территорий, пригодных для жилья. И это только часть их общего неприятия нового генерального плана территориального развития Сочи, разработанного «варягами» — Российским институтом градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» и ФГУП РосНИПИ урбанистики.

Европа нам поможет

Если верен тезис, что без Олимпиады не было бы генплана Сочи, то так же справедливо, что и без генплана Игры не могли бы состояться. Связь кажется очевидной, но в самом стратегическом документе она отражена чересчур неявно и невнятно.

— Если отвлечься от экологических моментов, то значительная часть негативных отзывов о новом генеральном плане связано с тем фактом, что строительство олимпийских объектов и инфраструктуры происходит как бы «само по себе», не интегрировано в градостроительную стратегию, — комментирует аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. — Кроме того, на данном этапе недостаточно проработаны вопросы дальнейшей эксплуатации олимпийского фонда недвижимости. В целом подобное отсутствие четких, однозначных и понятных для всех участников рынка «правил игры» и перспектив развития снижает комфортность инвестиционного климата.

На октябрьском конгрессе фестиваля Building — «Градостроительство. Девелопмент. Архитектура» в Центральном доме архитектора прозвучала откровенная критика хода подготовки сочинских объектов и инфраструктруры к 2014 году. Авторитетные российские и иностранные архитекторы считают главным стратегическим просчетом начало строительства отдельных олимпийских объектов до создания генплана всей территории.

Участники конгресса — международные эксперты с опытом реализации олимпийских проектов разделили опасения российских коллег. Созрела идея создать экспертный совет из отечественных и зарубежных архитекторов с целью «спасать, пока не поздно» Имеретинскую низменность.

Спор «патриотов» и «космополитов»

Возможно, иностранцы чересчур поспешили «ударить в набат», но в этой тревоге с ними солидарен и известный сочинский архитектор Юрий Львов: — Остается только сожалеть о загубленном Сочи. Город стал жертвой массовой коммерциализации и неуправляемого 20-летнего развития. У приморского курорта не осталось кинотеатров, нет набережной, огорожены пляжи, он перенасыщен транспортом и застроен коммерческими высотками «на продажу». Но если «патриотов» однобокий уклон в коммерцию огорчает, то в «космополитов», наоборот, вселяет оптимизм.

— Могу сказать, что это генплан Сочи совершенно реален! — уверен генеральный директор ООО «РостовДонДевелопмент» Антон Станиславов. — За несколько десятков лет при поддержке федеральных властей можно построить что угодно. Ну а получится ли «город для спорта и жизни», судить пока рано.

Вопрос действительно интересный, раз уж речь зашла о международных параллелях. Известно, что проблемы постолимпийской эксплуатации зданий и сооружений тщательно разрабатывались архитекторами Лондона и Ванкувера за 3–5 лет до того, как их страны подали заявки на международный конкурс по выбору места проведения будущих Игр. В этом контексте Олимпиада расценивалась только как повод для социально-экономических преобразований и канал приема необходимых инвестиций, а также задавала четкие сроки запланированных работ.

События ближайших пяти лет покажут, применим ли этот опыт по отношению к российскому стилю олимпийского строительства. Любой бизнес без прибыли абсурден, но коммерческая окупаемость проекта не может быть единственным компасом такого серьезного дела, как градостроительная стратегия. Сейчас Большой Сочи захвачен четкой тенденцией: с подачи региональных властей город застраивается пятизвездочными гостиницами и дорогим жильем. Уже сегодня купить недвижимость в Сочи могут себе позволить только зажиточные москвичи.

Можно ли полностью исключить перспективу, в которой Сочи из живого города превратится в дорогое место «тусовки», а 400-тысячное население растворится между полунаселенными квартирами, полупустыми элитными отелями и регулярно простаивающими спортивными комплексами? И что следует сделать, чтобы шансы этой жутковатой антиутопии стали равны нулю? Вопросов пока больше, чем ответов.

Сколько генпланов было у Сочи?

Первый генплан реконструкции курорта Сочи-Мацеста был создан под руководством архитектора Несиа в 1931–1933 году и охватывал период в 25 лет. Сочи был объявлен ударной стройкой страны, для руководства которой создали специальное управление уполномоченного ЦИК СССР.

Второй генеральный план развития Большого Сочи разработан в 1965 году архитекторами головного института развития городов «Гипрогор» Комаровым и Янсоном. Его выполнение было рассчитано на 1967–1992 годы.

В 1990 году третий генплан представили на утверждение Госстроя СССР. Но «перестройка, ускорение и гласность» сделали свое дело: вся политико-экономическая ситуация в стране изменилась настолько, что генплан безнадежно устарел еще во время разработки. Его забраковали и поручили «Гипрогору» спланировать развитие Сочи с «чистого листа», то есть заново разработать новую Концепцию градостроительного развития. Новый генплан так и не был заказан… В 1996 году глава администрации Сочи Николай Карпов своим постановлением утвердил документ под названием «Генеральный план Большого Сочи. Корректура». Он не рассматривался ни Городским собранием Сочи, ни администрацией края, более того — вообще не публиковался. На 68-й странице «Корректуры» содержится признание: «В Сочи отсутствует официально утвержденный генеральный план города. Необходимо использовать разработанный в 1990 году план в части функционального зонирования». В 1998 году дефолт «съел» предусмотренные на зонирование Сочи деньги. Начатые «Гипрогором» работы так и не были завершены. Корректура генплана осталась нереализованной.


Автор: Ирина Родина