–усска€ верси€
–”—
English version
ENG
ѕерейти на главную страницу  арта сайта

ƒругие статьи номера

√отовитс€ специальный выпуск международного журнала Ђ¬естник ќлимпиадыї (3452)
—очи-2014: олимпийска€ арифметика (3481)
√  ЂЁнергогазкомплектї: генеральное качество (8779)
¬ирус олимпийского оптимизма (3463)
Ђ–осси€ оказалась в шкуре инвестораї (3539)
ѕоехали! (3602)
—ергей —емЄнов  
Ђя больше не буду говорить ѕутину, что надо поторапливатьс€ї (4346)
ќлимпиада-2014: возможности и риски (3895)
ЂЅольшинству строительных компаний выгодно работать с госзаказамиї (4079)
јртЄм ¬асильев  
Ђћассированного обращени€ в нашу сторону нетї (3509)
јртЄм ¬асильев  
“ест на гостеприимство (4180)
Ќужен нам берег Ћазурный (3496)
ƒорого и не сердито (3511)
Ќаследие и наследники (3432)
Ўирокий взгл€д на узкие места (3574)
—ергей —емЄнов  
ќстановить лавину (4092)
ќлимпийска€ разв€зка (4267)
¬зрывной эффект (3729)
јлЄна Ћаптева  
«олото, а не люди! (3530)
 онстантин  ухаренко  

√ород дл€ жизни или место дл€ тусовки?

є 6 (2009)
 оличество просмотров: 3965
¬ерси€ дл€ печати


јвтором нового генплана —очи по праву можно считать ќлимпиаду-2014. √енеральный план развити€ будущей олимпийской столицы эксперты назвали самым долгожданным на прот€жении последних двух дес€тилетий стратегическим документом. ”твержденный в середине июл€ 2009 года, он вызвал огромный резонанс и самые противоречивые отклики — от шумных восторгов до откровенного непри€ти€. » хот€ прин€тый документ должен стать директивой дл€ неукоснительного выполнени€, на пути его реализации предвидитс€ немало объективных преп€тствий.

Ќе будет преувеличением сказать, что без ма€чащей в п€тилетней перспективе ќлимпиады генплан —очи до сих пор мог оставатьс€ химерой в головах архитекторов и нав€зчивой темой в кухонных беседах сочинцев. ќколо 20 лет приморский город задыхалс€ от клубка проблем: хаотичной застройки, транспортного коллапса, изношенных коммуникаций, натиска столичных девелоперов, перед которым пасовали местные чиновники, уступа€ коммерческим интересам самые лакомые участки курортного ра€.

Ќеизвестно, сколько бы это еще продолжалось, если бы не победа олимпийской за€вки –оссии в √ватемале: наличие генерального плана развити€ территории, готовой прин€ть ќлимпиаду, €вл€етс€ непреложным условием ћќ , без которого проведение »гр становитс€ невозможным. » хот€ действительными авторами генплана —очи €вл€ютс€ московский «√ипрогор» и питерский »нститут урбанистики, с большой долей точности можно вписать в «авторский коллектив» и ћќ .

√раду и миру

√лавна€ цель, провозглашенна€ новым генпланом, — это превращение —очи в современный высокоэффективный санаторно-курортный, деловой, спортивный и туристический центр мирового уровн€. ≈е реализаци€, уверены разработчики, будет сопровождатьс€ созданием условий дл€ устойчивого развити€ территории, повышени€ качества жизни населени€, а также культивацией благопри€тной среды проживани€ и отдыха. ¬се масштабные перемены, которые произойдут в —очи, имеют в виду три основные категории адресатов: спортсменов-олимпийцев, жителей города и туристов. Ќе забыта и «главна€ декораци€» гр€дущих метаморфоз — заповедна€ природа  авказа. ѕредусмотрены пути комплексного решени€ экологических проблем, обеспечение природоохранных меропри€тий и минимизаци€ отрицательного воздействи€ олимпийского строительства на окружающую среду.

— √енплан полностью учитывает весь предыдущий опыт разработки градостроительной документации и все исторические этапы развити€ и формировани€ города-курорта, — увер€ет начальник отдела департамента архитектуры  раснодарского кра€ ¬ладимир ¬асиленко. — ѕомимо проектировани€ большого количества спортивных объектов, план имеет в виду и решение других вопросов. Ќапример, модернизацию инженерно-транспортной инфраструктуры, развитие дорожного строительства, энергоснабжение территорий. ƒокумент учитывает большой инвестиционный потенциал —очи и интересен с точки зрени€ коммерческих инвестиций. ѕрактика показывает, что инвесторы готовы вкладывать в рекреационные зоны.

√ектары и метры

–ешение «квартирного вопроса» представлено в новом генплане в двадцатип€тилетней перспективе. «а ближайшие семь лет объемы строительства в городе достигнут 500–700 тыс€ч кв. метров в год, а жилищна€ обеспеченность вырастет с 18-ти до 22 «квадратов».   2032 году личное пространство каждого сочинца составит уже 32 метра, а весь существующий жилищный фонд увеличитс€ с 7330 до 20080 кв. метров. ѕод новое жилье будет освоено 3,3 тыс€чи гектаров. ”становлена и этажность застройки курорта — в большинстве районов она не превысит шести этажей. »змен€тс€ границы городской черты: за счет урезани€ бывших сельскохоз€йственных земель и √ослесфонда —очи разрастетс€ с 17 677 до 22 236 гектаров. ѕри этом разработчики не прогнозируют значительного увеличени€ численности населени€ и определ€ют верхний предел в 454 тыс€чи человек. Ѕолее активные демографические процессы отвод€тс€ периферии, где рождаемость превысит смертность на 79 тыс€чи, а ÷ентральный район потер€ет ориентировочно 15 тыс€ч жителей. — “ерриториальное планирование, все, что св€зано с землей, — это политика и экономика, — по€сн€ет вице-президент –јј—Ќ, заслуженный архитектор –оссии ёрий —добнов. — —тоит иметь в виду еще и тот факт, что за 25-летний срок многое может изменитьс€: политический вектор, позици€ власти, а возможно, и сама власть — мы живем в демократической стране. ѕоэтому многие спорные моменты генплана обсуждать сейчас не имеет смысла. Ёто не истина в последней инстанции, а канва, по которой будет вестись комплексное системное развитие. —амо же по себе наличие генплана — €вление позитивное. ћногие территории страны, причем отнюдь не глуха€ провинци€, не имеют его до сих пор.

¬сем сестрам по серьгам?

–азвитие Ѕольшого —очи как мирового туристического центра генплан базирует на формировании восьми курортных районов: ћагри, Ћазаревского, √оловинки, —очи-÷ентра, ’осты,  удепсты, јдлера и  расной ѕол€ны. «апланированное строительство многопрофильных центров курортного оздоровительного обслуживани€ позволит решить проблему сезонности курорта, а обща€ вместимость баз размещени€ должна вырасти к 2032 году до 220 тыс€ч мест, то есть более чем в три раза. „исло курортников к этому времени достигнет восьми миллионов по сравнению с сегодн€шними четырьм€. Ѕолее полное использование рекреационной зоны будет сопровождатьс€ поэтапным сдвигом курортного строительства в наименее освоенный Ћазаревский район. ѕри этом высотные жилые дома будут строитьс€ в уже развитых микрорайонах —очи — таких, как √олубые ƒали и Ѕытха. ¬ центре же —очи небоскребы отмен€ютс€: п€ть этажей — это максимум, установленный новым планом.

— ÷ентр будет мен€тьс€, и это неизбежно, — за€вил главный архитектор —очи ќлег Ўевейко. — Ќе может же город до 2032 года иметь бараки в самой своей сердцевине! ѕроходишь по улицам ¬оровского, –оз, а там такие клоповники! ≈стественно, что бараки со временем будут рассел€тьс€, но в этих местах этажность нового строительства будет уже ограничена. ќднако громадье планов и государственный размах городских властей получили довольно прохладный отклик.

— —очинска€ администраци€ отвела слишком много земли под строительство, как частное, так и многоэтажное, — считает директор аналитического департамента компании «¬егас-Ћекс —Ќ√» ћаксим „ерниговский. — ѕри этом городское хоз€йство —очи находитс€ в критической ситуации, коммунальные сети нагружены, дороги переполнены. Ќовые дома зачастую стро€тс€ непосредственно на побережье, поэтому сточные воды идут пр€мо под пл€жи.

» если прин€тие генплана повысило привлекательность сочинских земель в глазах инвесторов, сделав «более престижными» бывшие сельхозугодь€, то дл€ девелоперов, наоборот, ситуаци€ стала менее при€тной.

— ќграничение максимальной этажности застройки означает, что предпринимател€м, планировавшим строительство уже ставших привычными дл€ города небоскребов, придетс€ отказатьс€ от этой идеи, — объ€сн€ет генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group »ль€ ¬олодько. — ј это ставит под сомнение экономическую эффективность проектов.  роме того, ограничение застройки по высотности может негативно повли€ть на стоимость участков. ¬прочем, учесть все интересы при реализации генерального плана все равно не удастс€ — это надо четко понимать, чтобы не впадать в иллюзии.

— ƒостичь варианта first-best, то есть такого, который полностью устроит всех игроков рынка и всех участников процесса, в любом случае будет невозможно, — убеждена директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood ќльга Ўирокова. —  оррективы в генплан надо вносить в об€зательном пор€дке, но в целом город должен развиватьс€ по пон€тному сценарию, иначе курорт международного уровн€ вр€д ли получитс€.

¬ойна миров

Ѕольше всего нареканий новый генплан развити€ —очи вызвал у ћинистерства природных ресурсов и экологов. 8 тыс€ч гектаров, которые олимпийское строительство должно изъ€ть у —очинского национального заповедника, стали предметом ожесточенных дебатов между власт€ми города и защитниками заповедных земель.

— ¬ нынешнем генплане много пунктов, которые делают его неприемлемым, поскольку нарушают природоохранное законодательство,— категорически за€вил заместитель координатора Ёкологической вахты по —еверному  авказу ƒмитрий  апцов. — Ёто транспортный коридор в обход —очи по территории заповедной зоны и √рушевого хребта, размещение грузовых портов »меретинки вблизи от жилой и рекреационной застройки, а спортивных объектов — на территории нацпарка. ««еленые» договорились до того, что назвали прин€тие генплана —очи «провокацией против ќлимпиады»: по их логике, ћќ , отстаивающий высокие экологические стандарты дл€ современных »гр, может отменить их в стране, грубо попирающей международные законы. ј ёЌ≈— ќ, наблюда€ динамику неуправл€емого разворачивани€ стройки на земл€х заповедника, не преминет прин€ть ответные меры, исключив —очинский национальный парк из списка ¬семирного культурного и природного наследи€.

 онтраргументы оппонентов в основном строились по схеме «сам такой». ћэр —очи јнатолий ѕахомов припомнил, что ћинприроды в результате межевани€, проведенного в1977 году, включило в национальный парк даже те земли, которые были отведены под городскую застройку. ѕосле единогласного прин€ти€ генплана 55 депутатами √ородского собрани€ —очи глава администрации выразил готовность продолжить дискуссию с ћинприроды в зале суда, а невыполнение гипотетическими злоумышленниками утвержденного генплана во всеуслышание причислил к «уголовным преступлени€м». — я не понимаю, почему ћинистерство природных ресурсов выступило против генплана, — искренне недоумевает член общественного градостроительного совета —очи ¬алерий —учков. — —ам факт его прин€ти€ — это феноменальное событие, которого ждали более дес€ти лет, мурыжили во всех министерствах на согласовании. √енеральный план — это первый документ, который по закону заставл€ет администрацию и всех заинтересованных лиц начинать разрабатывать следующие, не менее важные: правила застройки и землепользовани€, экономическое обоснование генплана, графики изготовлени€ проектов планировок. »х город не видел в течение последних 20 лет. ≈сли возможна компромиссна€ позици€ между непримиримыми точками зрени€, то ее попыталс€ отыскать исполнительный директор –оссийского регионального экологического центра ћихаил  озельцев:

— ƒа, генплан несет угрозу экологической обстановке в буферной зоне  авказского государственного биосферного заповедника. ќднако полагаю, что ћинприроды –‘ совместно с «ќлимпстроем» и дирекцией —очинского нацпарка в состо€нии организовать независимую международную экспертизу по последстви€м вторжени€ хоз€йственной де€тельности на особо охран€емые земли, а в случае необходимости — рассмотреть варианты компенсационного расширени€ территории национального парка.  стати, в генплане есть конкретные предложени€ на сей счет. ѕросто же вз€ть и отказатьс€ от этого документа мы не можем: он вносит смысл и пор€док в градостроительную де€тельность.

ћодернизаци€ на мусорном фоне

—сыла€сь на экспертную оценку специалистов, разработчики генплана делают главную ставку на опережающее развитие транспортно-инженерной инфраструктуры. ќт ее уровн€ на 50–60% завис€т и перспективы —очи как горноклиматического курорта мирового уровн€, и успешность проведени€ зимних »гр в 2014 году. Ѕольша€ часть сочинских транспортных систем в насто€щее врем€ не соответствует ни нормативным требовани€м, прин€тым в –оссии, ни, тем более, общепризнанным мировым стандартам. ѕоэтому в генплане запланировано строительство новой общекурортной магистрали — »Ќ“≈–ћ, а также реконструкци€ железнодорожной линии “уапсе — јдлер — ¬еселое, котора€ позволит увеличить пассажиропоток в два раза — до 12 млн. человек в год и на 10 млн тонн в год нарастить объемы грузовых перевозок. ѕлан предусматривает развитие основных и объездных автодорог —очинской агломерации, восстановление морского транспорта, строительство логистического центра. –адикальна€ модернизаци€ транспортной системы включает переориентацию на новые виды транспорта, ресурсосберегающие виды инженерного оборудовани€. „тобы минимизировать последстви€ грандиозного строительства на окружающую среду, в документ включен комплекс природоохранных меропри€тий. ќсобый упор сделан на разработку схемы генеральной очистки города —очи и решение давно кричащей проблемы размещени€ отходов — строительство комплекса по переработке “Ѕќ, принципиальное улучшение систем водоснабжени€ и канализации. ќднако не всегда правильные слова оказывают гипнотизирующее действие на обывател€. ѕобедные рел€ции и реальность расход€тс€ слишком резко. –€довые сочинцы обеспокоены не только тем, что им приходитс€ жить на гигантской стройплощадке, но и перспективой лишени€ привычных благ цивилизации. ѕон€тную тревогу вызывает подсоединение растущих как грибы новостроек к старым изношенным инженерным сет€м.

— ”ровень социальной и коммунальной инфраструктуры в городе низкий и продолжает опускатьс€ как по качественному содержанию, так и по количественному состо€нию, — рассказывает экс-мэр —очи ¬€честав ¬оронков. —  отельные перегружены, но к ним продолжают подключать новые объекты. “о же следует сказать о городских коммуникаци€х. –азбазариваютс€ земли, закрепленные за «¬одоканалом», резко ухудшаетс€ экологическа€ обстановка в поймах рек, да и повсеместно. —очи ожидает водный коллапс, питьева€ катастрофа! ќдной из главных и «остро пахнущих» проблем предолимпийского —очи остаетс€ вопрос утилизации бытовых отходов. ѕосле того как в декабре 2008 года было объ€влено о закрытии полигона по хранению и переработке мусора в Ћоо, город живет в ожидании обещанного современного мусороперерабатывающего комплекса. “очные сроки открыти€ никому не известны. Ќа территории курорта скопились миллионы тон отходов — в том числе €довитых и чрезвычайно опасных. Ќесмотр€ на это, группа городских архитекторов —очи, вход€щих в градостроительный совет, выразила протест против предполагаемого генпланом размещени€ комплекса по переработке “Ѕќ на месте старого мусоросжигательного завода — в непосредственной близости от территорий, пригодных дл€ жиль€. » это только часть их общего непри€ти€ нового генерального плана территориального развити€ —очи, разработанного «вар€гами» — –оссийским институтом градостроительства и инвестиционного развити€ «√ипрогор» и ‘√”ѕ –осЌ»ѕ» урбанистики.

≈вропа нам поможет

≈сли верен тезис, что без ќлимпиады не было бы генплана —очи, то так же справедливо, что и без генплана »гры не могли бы состо€тьс€. —в€зь кажетс€ очевидной, но в самом стратегическом документе она отражена чересчур не€вно и невн€тно.

— ≈сли отвлечьс€ от экологических моментов, то значительна€ часть негативных отзывов о новом генеральном плане св€зано с тем фактом, что строительство олимпийских объектов и инфраструктуры происходит как бы «само по себе», не интегрировано в градостроительную стратегию, — комментирует аналитик ”  «‘инам ћенеджмент» ћаксим  л€гин. —  роме того, на данном этапе недостаточно проработаны вопросы дальнейшей эксплуатации олимпийского фонда недвижимости. ¬ целом подобное отсутствие четких, однозначных и пон€тных дл€ всех участников рынка «правил игры» и перспектив развити€ снижает комфортность инвестиционного климата.

Ќа окт€брьском конгрессе фестивал€ Building — «√радостроительство. ƒевелопмент. јрхитектура» в ÷ентральном доме архитектора прозвучала откровенна€ критика хода подготовки сочинских объектов и инфраструктруры к 2014 году. јвторитетные российские и иностранные архитекторы считают главным стратегическим просчетом начало строительства отдельных олимпийских объектов до создани€ генплана всей территории.

”частники конгресса — международные эксперты с опытом реализации олимпийских проектов разделили опасени€ российских коллег. —озрела иде€ создать экспертный совет из отечественных и зарубежных архитекторов с целью «спасать, пока не поздно» »меретинскую низменность.

—пор «патриотов» и «космополитов»

¬озможно, иностранцы чересчур поспешили «ударить в набат», но в этой тревоге с ними солидарен и известный сочинский архитектор ёрий Ћьвов: — ќстаетс€ только сожалеть о загубленном —очи. √ород стал жертвой массовой коммерциализации и неуправл€емого 20-летнего развити€. ” приморского курорта не осталось кинотеатров, нет набережной, огорожены пл€жи, он перенасыщен транспортом и застроен коммерческими высотками «на продажу». Ќо если «патриотов» однобокий уклон в коммерцию огорчает, то в «космополитов», наоборот, всел€ет оптимизм.

— ћогу сказать, что это генплан —очи совершенно реален! — уверен генеральный директор ќќќ «–остовƒонƒевелопмент» јнтон —таниславов. — «а несколько дес€тков лет при поддержке федеральных властей можно построить что угодно. Ќу а получитс€ ли «город дл€ спорта и жизни», судить пока рано.

¬опрос действительно интересный, раз уж речь зашла о международных параллел€х. »звестно, что проблемы постолимпийской эксплуатации зданий и сооружений тщательно разрабатывались архитекторами Ћондона и ¬анкувера за 3–5 лет до того, как их страны подали за€вки на международный конкурс по выбору места проведени€ будущих »гр. ¬ этом контексте ќлимпиада расценивалась только как повод дл€ социально-экономических преобразований и канал приема необходимых инвестиций, а также задавала четкие сроки запланированных работ.

—обыти€ ближайших п€ти лет покажут, применим ли этот опыт по отношению к российскому стилю олимпийского строительства. Ћюбой бизнес без прибыли абсурден, но коммерческа€ окупаемость проекта не может быть единственным компасом такого серьезного дела, как градостроительна€ стратеги€. —ейчас Ѕольшой —очи захвачен четкой тенденцией: с подачи региональных властей город застраиваетс€ п€тизвездочными гостиницами и дорогим жильем. ”же сегодн€ купить недвижимость в —очи могут себе позволить только зажиточные москвичи.

ћожно ли полностью исключить перспективу, в которой —очи из живого города превратитс€ в дорогое место «тусовки», а 400-тыс€чное население растворитс€ между полунаселенными квартирами, полупустыми элитными отел€ми и регул€рно простаивающими спортивными комплексами? » что следует сделать, чтобы шансы этой жутковатой антиутопии стали равны нулю? ¬опросов пока больше, чем ответов.

—колько генпланов было у —очи?

ѕервый генплан реконструкции курорта —очи-ћацеста был создан под руководством архитектора Ќесиа в 1931–1933 году и охватывал период в 25 лет. —очи был объ€влен ударной стройкой страны, дл€ руководства которой создали специальное управление уполномоченного ÷»  ———–.

¬торой генеральный план развити€ Ѕольшого —очи разработан в 1965 году архитекторами головного института развити€ городов «√ипрогор»  омаровым и янсоном. ≈го выполнение было рассчитано на 1967–1992 годы.

¬ 1990 году третий генплан представили на утверждение √осстро€ ———–. Ќо «перестройка, ускорение и гласность» сделали свое дело: вс€ политико-экономическа€ ситуаци€ в стране изменилась настолько, что генплан безнадежно устарел еще во врем€ разработки. ≈го забраковали и поручили «√ипрогору» спланировать развитие —очи с «чистого листа», то есть заново разработать новую  онцепцию градостроительного развити€. Ќовый генплан так и не был заказан… ¬ 1996 году глава администрации —очи Ќиколай  арпов своим постановлением утвердил документ под названием «√енеральный план Ѕольшого —очи.  орректура». ќн не рассматривалс€ ни √ородским собранием —очи, ни администрацией кра€, более того — вообще не публиковалс€. Ќа 68-й странице « орректуры» содержитс€ признание: «¬ —очи отсутствует официально утвержденный генеральный план города. Ќеобходимо использовать разработанный в 1990 году план в части функционального зонировани€». ¬ 1998 году дефолт «съел» предусмотренные на зонирование —очи деньги. Ќачатые «√ипрогором» работы так и не были завершены.  орректура генплана осталась нереализованной.


јвтор: »рина –одина